Stručný popis riešeného problému: Územné plánovanie
Krajina pôvod: Veľká Británia
Typ samosprávy: Mesto
Názov samosprávy: Všetky mestá
Rok realizácie: 1750-začiatok 20. storočia

Detailný popis riešeného problému

Existuje niekoľko rozšírených mýtov o územnom plánovaní. Jedným z nich je tiež, že územné plánovanie a konkrétne územný plán priťahuje súkromné investície. Územný plán je vraj signálom, že územná samospráva to s rozvojom „myslí vážne“. Je pritom zrejmé, že investičný vstup do územia sa spája s oveľa menším rizikom ak sú jasne stanovené pravidlá. Ale vraj len  územný plán dokáže garantovať túto stabilitu. Územný plán je už zo svojej podstaty regulačný mechanizmus obmedzujúci určité aktivity v priestore. Stanovuje presne určené zóny s presne definovaným typom povolenej výstavby a s presne vymedzeným účelom využitia. Z elementárnej logiky vyplýva, že tieto regulácie nemôžu priťahovať investície. Áno, investície priťahujú najmä jasne stanovené pravidlá, ale viac ich priťahuje absencia strnulých centrálne vynucovaných pravidiel vo forme územného plánu. Investície priťahuje najmä možnosť poskytnutá investorom, aby si tieto pravidlá stanovovali sami a pružne tak reagovali na dopyt.

Ďalším rozšíreným mýtom je, že bez územného plánu je rozvoj nekoncepčný a zložitý. Nahrádzanie územného plánu územnými rozhodnutiami je administratívne náročné. Môže sa stať, že pozemky v atraktívnej polohe sa krátkozrakým ad-hoc rozhodnutím využijú na nevhodné účely, ktoré budú hyzdiť prostredie alebo brániť ďalšiemu rozvoju. Čo by sa však stalo, ak by územný plán neexistoval a administratívne rozhodnutia by sa nevydávali?  Spôsobilo by to útlm všetkej investičnej aktivity? Nie! Práve naopak. Vytvorili by sa prirodzené regulačné mechanizmy. Historickým príkladom môže byť Veľká Británia v rokoch 1750 – 1850.

Detailný popis na riešenie daného problému

Obdobie rokov 1750 – 1850 je v učebniciach dejepisu charakterizované ako obdobie priemyselnej revolúcie. Medzi týmito rokmi zažila Veľká Británia demografickú transformáciu akú nikdy dovtedy vo svojej histórii. V roku 1741 bol počet obyvateľov Anglicka, Walesu a Škótska približne 7,2 milióna, do roku 1851 sa počet obyvateľov vyšplhal na približne 21 miliónov. V priebehu jedného storočia nárast o 191% ! Počas tohto storočia sa Británia stala takisto oveľa viac urbanizovaná. Obrovské množstvá ľudí priamo vytvárali mestá alebo sa do nich sťahovali. Žiadne územné plány neexistovali. Celý rozvoj investičnej aktivity bol ponechaný na jednotlivých účastníkov: vlastníkov pôdy, developerov, jednotlivých stavebníkov a na stranu dopytu – zákazníkov.

Investičný proces v tom čase:
Predaj a kúpa pôdy sa v tom čase považovali čisto za biznis s cieľom zarobiť. Celý proces rozvoja miest v skratke fungoval nasledovne.  Vlastník pôdy – v tomto období najčastejšie individuálny vlastníci (zámožné aristokratické rodiny) alebo právnické osoby (koruna, charita, fakulty starých univerzít, cirkev, súkromné spoločnosti, ) predal alebo prenajal svoju pôdu, alebo jej časť developerovi alebo priamo malému stavebníkovi. Zmluvy sa uzatvárali najčastejšie na dlhé (999 rokov) alebo krátke obdobie (99 rokov). Developer bol špekulant, ktorý kúpil pozemok a potom ho buď rozparceloval a predal alebo prenajal malým stavebníkom, ktorý realizovali výstavbu. Takisto vznikali dobrovoľné „spoločenstvá stavebníkov“, ktorých členmi boli najčastejšie nízkopríjmové skupiny remeselníkov a robotníkov. Každý člen platil týždenne alebo mesačne členský príspevok a z ich príspevkov sa neskôr financoval nákup pozemkov a výstavba pre jednotlivých členov.

Obmedzujúce zmluvné záväzky
Kedykoľvek bola pôda, alebo nejaké práva k nej presúvané na iný subjekt, tento prenos, či už to bol predaj alebo leasing obyčajne obsahoval niekoľko špecifických zvláštnych podmienok alebo zmluvných obmedzení. Tieto zmluvné obmedzenia právne zaväzovali jednotlivé strany dohody a ich porušenie mohlo urobiť predaj alebo leasing neplatným. Kontrolovali a obmedzovali tak formu využívania pôdy alebo nehnuteľnosti na nej postavenej.

Leasing na fixné obdobie, najčastejšie 99 rokov, – stavba budov bola ním viazaná na obdobie dohodnuté v zmluve (budova alebo budovy sa museli postaviť). Budova sa stala vlastníctvom pôvodného majiteľa pozemku po uplynutí tejto dohodnutej doby, hoci po zaplatení určitej sumy mohol byť leasing obnovený (prolongovaný). Malo to pozitívny efekt na hromadenie pôdy počas období vysokého dopytu a ako prevencia pred pochybnými špekuláciami s pozemkami. Takisto chránili majiteľa pôdy alebo developera pred bankrotom na strane stavajúceho. Chránilo ich to pred tým, aby nezostal pozemok nevyužitý alebo sa na ňom netýčili dočasné, malé obydlia, ktoré pôvodne nezamýšľali.

Mnohé z týchto obmedzujúcich zmluvných záväzkov stanovovali minimálnu sumu, ktorú musel stavajúci vynaložiť na stavbu, alebo minimálnu zdaniteľnú hodnotu postavenej nehnuteľnosti. Toto obmedzenie zabezpečovalo minimálny štandard bývania a takisto chránilo hodnotu nehnuteľností stojacich v susedstve pozemku (minimálne aby ju neznižovalo). Iný druh obmedzení určoval napríklad: typ a kvalitu materiálov použitých pri stavbe, druh tehly a kameňa, hrúbku stien, kvalitu a povahu strešnej krytiny, veľkosť a umiestnenie okien, výšku budov – takže napríklad všetky domy na jednej ulici museli mať rovnakú výšku a spoločnú strechu, dokonca aj vtedy, ak boli tieto domy postavené odlišným staviteľom. V určitých prípadoch musel stavebník dokonca akceptovať návrh dizajnu budov samotným developerom. Neskôr sa stalo bežným, že sa uplatňovali také zmluvné záväzky, ktoré určovali tiež typ budovy, využitie jednotlivých budov. Najbežnejšie boli také, ktoré určovali niektoré druhy obchodu alebo aktivít. Tieto sú ešte stále v platnosti v dnešnej Británii a preto sú niektorí kupujúci zmätení, že sú obmedzovaní zmluvnými záväzkami ako napríklad: zákazom chovu prasiat, výroby mydla, vytváraním zlej reputácie (povesti) domu. Mnohé činnosti boli zakázané vďaka týmto obmedzeniam, napríklad tie ktoré produkujú odpady alebo hluk. Niektoré zmluvné obmedzenia nedovoľovali akékoľvek druhy obchodu, ale tých bolo málo. V neskoršom období niektoré nedovoľovali maloobchodný predaj alkoholu.

Týmito obmedzeniami mohli vlastníci definovať prípustnosť určitých činností. Tam kde dochádzalo k podnikateľskej činnosti – výrobe – vlastníci mohli kontrolovať povahu a veľkosť tovární, závodov. Je teda vidieť, že existovali rôzne variácie v rozsahu a špecifickosti jednotlivých zmluvných záväzkov. Zmluvné obmedzenia boli stanovované preto, aby uspokojili dopyt určitého segmentu trhu, ktorý dané obmedzenia požadoval, a bol ochotný za ne zaplatiť. Tieto zmluvné záväzky mohli byť stanovované na fixnú dobu, alebo po dobu leasovania nehnuteľnosti alebo taktiež na dobu neurčitú. Kupujúci si bol vedomý týchto obmedzení a tak cena pôdy alebo budov odrážala existenciu a prípadný dopad týchto zmluvných záväzkov.

Iné pozitívne efekty:
Keďže majitelia pozemkov chceli zvyšovať ich hodnotu, na vlastné náklady na nich budovali infraštruktúru, ako napríklad kanalizácie, verejné osvetlenie, chodníky, cesty – teda to, čo sa dnes považuje za nemožné, aby to poskytoval súkromný sektor. Ak to nebudovali na vlastné náklady, v zmluvných záväzkoch k pozemkom túto povinnosť preniesli na developera. O neskoršiu údržbu sa starali buď developeri alebo majitelia a nájomcovia , na ktorých túto povinnosť v zmluvnom záväzku preniesol zvyčajne developer. Bežnou praxou bolo napríklad, že vlastníci domov boli zaviazaní vydláždiť si chodníky pred ich nehnuteľnosťami a určitú časť ulice s právom prechodu až do polovice cesty. Na väčších pozemkoch boli dopredu projektované ulice, cesty, chodníky, tak aby zvýraznili prednosti územia.

Popis výsledkov riešenia problému

Investorom teda absencia centrálnych plánov umožňovala voľnosť, ktorú potrebovali, aby dokázali uspokojiť obrovský dopyt po bývaní v tej dobe. Neexistovali totiž žiadne centrálne stanovované zóny, v ktorých bola povoľovaná výstavba len určitého typu stavieb. Takisto im umožňovala vytváranie si špecifických podmienok – obmedzujúcich zmluvných záväzkov, vďaka ktorým mohli flexibilne prispôsobovať ponuku požiadavkám trhu.

Dnes je otázka bývania často diskutovanou pretože ešte stále nie je dostatok dostupných bytov najmä pre mladé rodiny. Dôvodom sú územné plány, ktoré obmedzujú ponuku pozemkov vhodných  na ich výstavbu. Naopak tento neregulovaný systém nielenže poskytoval bývanie, ale takisto ho robil dostupným pre väčšinu populácie. Prirodzený trhový mechanizmus zabezpečoval, na rozdiel od územných plánov a regulácií v 20 storočí, že ceny bývania nestúpali do závratných výšok.

Aké faktory teda ovplyvnili prechod k územnému plánovaniu ? Prechod na centrálne plánovanie nebol obhajovaný argumentom špecifických urbanistických problémov alebo vyššej investičnej atraktívnosti územia s územným plánom. Tento prechod bol obhajovaný predovšetkým sociálnymi inžiniermi, ktorí chceli týmto spôsobom riešiť vznik slumov (chudobných štvrtí), pretože boli presvedčení, že industriálna spoločnosť si vyžiadala riešenie sociálnych problémov za ktoré je údajne zodpovedná, a že pretvorenie životného prostredia je cestou na riešenie týchto problémov. Ako sa ukázalo neskôr bol to chybný postup, ktorý navyše znamenal odklon od flexibility spontánneho poriadku k rigidite centrálneho plánu. Takisto nemožno hovoriť zložitosti rozvoja – neexistencia územných plánov počas jedného storočia dokumentuje, že investori nepotrebovali centrálne stanovený plán na zjednodušenie svojich vlastných rozvojových plánov a mestá sa taktiež rozrastali nevídaným tempom.

Po viac ako sto rokov sa argumentuje, že rast a výstavba miest nemôže byť ponechaná na dobrovoľnú kooperáciu. Historické obdobie medzi rokmi 1750 – 1850, hrá  preto kľúčovú úlohu. Pátranie totiž ukazuje, že dobrovoľné dohody boli schopné vytvoriť inštitúcie a praktiky, ktoré zabezpečovali osoh a benefity spojené s plánovaním, ale bol to oveľa flexibilnejší a pohotovejší prístup.

Zdroje:
David T. Beito, Peter Gordon, Alexander Tabarrok: The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society, Independent Institute 2002, s. 462, ISBN: 0-472-08837-8
http://www.ecocity.szm.sk/upn/